止跌回稳进行时
◎记者 张良
对中国楼市而言，2024年无疑是一个政策大年。据研究机构统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次，纵观这些政策，“优化”“松绑”“止跌”“回稳”是其最大的共性。
如此之多的政策密集出台，背后有何深意？其实，早在2023年中央就明确作出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要研判，一年后的2024年中央经济工作会议，进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
政策密集出台后效果如何？站在2024岁末我们回眸发现，与房地产相关的土地市场、新房市场、二手房市场、并购市场都陆陆续续热闹起来了：鲜少拿地的民营房企开始尝试拿地了，热点城市土地市场又现“地王”了；犹豫不决的购房者陆续出手买房了，持续观望的潜在购房者开始心动了；就连沉寂多时的并购市场也出现了多起标志性的并购案例。
种种回暖的现象，都指向了“止跌回稳”四个字。
2025年楼市会如何走？房企高管、房产经纪人、购房者、楼市专家都对上述积极变化给予了肯定。但提醒称，当前的房地产市场乍暖还寒，他们期待2025年房地产业的各项政策能真正落到实处，持续用力推动房地产市场止跌回稳的势头得到巩固、回稳势头更加明显。
楼市政策
宽松贯穿全年
与2016年中国房地产市场高歌猛进时，调控政策密集出台以降温楼市不同，2024年出台的各项政策以松绑为主基调，且处处渗透着政府对行业的呵护。
从年初建立城市房地产融资协调机制，到年中统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，再到年末持续用力推动房地产市场止跌回稳，不断出台的各项政策极具针对性，在满足刚性和改善性住房需求的基础上，目标直指防范化解重点领域的风险以及稳住楼市。
中央层面，4月30日，中央政治局会议指出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日，中国人民银行下调首套房和二套房首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率下限，下调住房公积金贷款利率。9月26日，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，同时强调“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，方向清晰，目标明确。
地方层面，“5·17”“9·26”两轮重大举措落地前后，各地政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普通住房和非普通住房标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面，其中广州全面取消限购，北京、上海、深圳对限购、限贷政策进行了多轮优化放松，核心二线城市限购、限贷政策全面放开。
12月9日，中央政治局会议首提“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，两次重要会议为2025年楼市走向定下基调。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，2024年以来，国家在需求端、供给端、去库存方面均出台多项“稳地产”政策，未来推动政策加快落地见效，是市场实现持续性“止跌回稳”的关键，预计2025年房地产政策宽松基调仍将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。
市场销售
峰回路转
房地产业是国民经济的支柱产业，规模大、链条长，楼市稳则经济稳、民生稳、消费稳。在诸多利好政策的刺激下，房地产市场在2024年第四季度峰回路转。消费者对于楼市的信心大为增强，之前还在犹豫的购房者纷纷入市，年初观望、年中等待、年末心动的人越来越多，曾经坚决不看好楼市的人也开始动摇了。
小李来上海工作已有两年，在上海买房安家一直是他的愿望。随着上海楼市政策持续宽松，尤其是9月29日上海出台的楼市新政很给力——小李在上海拥有购房资格了！他随即在国庆假期购入一套心仪已久的新房。
市场回暖的迹象有数据可证。住房城乡建设部房地产市场监测系统数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长，一线城市带动二线、三线城市商品房成交增长。同时，截至目前，今年全国二手房交易网签面积同比实现正增长，全国有11个省份的二手住宅交易网签面积超过新建商品住宅。
“这一轮中央（政策）的目的是探底企稳，目前看已经发挥出作用。”华润置地武汉公司相关负责人陈经天表示，公司10月的销售数据环比大幅回升，显示出市场正在企稳，近期新开楼盘的销售也远超预料。
楼市回暖在二手房市场表现得更为明显。
杨宁宁是上海链家招商花园城B分行的一名房产经纪人。对她而言，2024年是个大年。据她介绍，今年上半年看房的人就陆续增多，经纪人开始忙碌起来，每天不停地带客户看房，但并没有产生出很多的业绩量。6月后，市场成交加快，特别是9月的楼市新政、11月的交易税费减免以及取消普通住房和非普通住房标准之后，二手房市场成交量一直保持得不错。
“我从业十余年，以前一年下来可能也就10单左右的成交量，但今年已经成交20多单，同事们的开单情况也比去年好很多。”杨宁宁表示，下半年客户出手订房的速度明显加快，反映出他们对市场的信心在逐渐增强，相信接下来市场依然会保持稳定，二手房市场表现可期。
土地市场
局部回暖 民企出手
楼市的回暖，已经传导至土地市场。12月17日，广州市番禺区迎来4幅涉宅用地出让，万科以底价合计28.8亿元摘得广州南站商务区3幅宅地。这不仅是万科时隔4年再次在广州公开市场拿地，也是广州市政府与房企联合打造低效存量用地盘活的创新试点。
自2024年下半年以来，一些一二线城市的土地市场开始活跃起来。10月，绿城以总价34.22亿元、成交楼面价50717元/平方米的价格斩获杭州市上城区1幅地块，打破了尘封8年的杭州单价“地王”纪录。
对于近几年持续低温的土地市场来说，“地王”再现意义重大：一方面表明地方政府供地质量在不断提高，优质地块吸引房企展开激烈拼抢；另一方面也能看出房企投资日益聚焦以及对城市未来前景的乐观态度。
更可喜的是，民营房企终于下场拿地了。9月，广西南宁出让两幅商住地块，竞得者均为广西本地民企；今年前三季度徐州土地市场上民企“零拿地”的情况也在9月底被打破，当地1幅“第四代住宅”地块被一家新成立的民企收入囊中；11月，成都高新区大源板块1幅宅地同样被民企拿下，溢价率高达46%。据克而瑞研究中心统计，9月至11月，30个重点城市土地成交中，至少有12幅地块被民企高溢价竞得。
在国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任牛三元看来，民企拿地是房地产市场企稳回暖的重要信号。在中央和地方一系列政策的作用下，随着整个市场销售的边际改善，民营房企的信心得到提振。
今年以来，全国土地市场供应规模保持相对低位平稳运行，核心城市比较稳健，部分地区土地成交和城投拿地金额超过去年，显示出一定程度的点状复苏迹象。
“目前仍处于去库存、供求平衡周期，从10月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面对存量市场走高、人均住房面积高位的现状，只有持续供应优质宅地，以市场化推动优秀企业竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质。”克而瑞集团董事长丁祖昱表示。
并购再起
深耕主业或谋求转型
随着房地产市场从增量时代转向存量时代，越来越多的房企更加重视可持续发展，他们或加码主业深耕房地产，或探索新业务谋求转型。
自2024年9月中国证监会发布《关于深化上市公司并购重组市场改革的意见》以来，房企的并购重组渐次活跃，甚至出现了数个备受行业关注的并购案例。
面对更加紧张的竞争格局，津投城开选择主动转型。12月18日，津投城开公告，公司拟购买天津能源投资集团有限公司及其下属公司持有的天津津能股份有限公司等5家公司的控股权，并募集配套资金。交易完成后，公司主营业务将由房地产开发经营变更为供热、综合能源服务及新能源发电等业务。
大浪淘沙之下，越来越多的房企开始正视现实，不少上市房企高管在与记者交流时表示，希望尝试探索向新质生产力方向转型升级。民营房地产公司大名城董事局主席俞培俤告诉记者，大名城认识到公司经营的持续发展与适时转型的重要性。公司上半年新增投资布局了人工智能算力以及低空经济两项业务，目前相关工作进展顺利。
也有不少房企依然坚持深耕主业。中交地产于11月初宣布拟现金收购中交服务100%股权，该项收购将完善公司产业链的后端布局，加强公司房地产业务投资、建设、运营服务一体化协同效应。
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，政策鼓励上市公司进行产业整合和跨行业并购，旨在提升资源配置效率和推动高质量发展。这些政策为房企的转型提供了资金和政策上的支持，使得企业在转型过程中能够更加灵活和高效。
提振信心
“帮扶+自救”齐发力
一揽子增量政策开始落地显效，但中国房地产市场过去积累的矛盾与问题相互交叠，并非一朝一夕所能化解。我国新建商品住房存量规模大，因此对商品房建设要“严控增量、优化存量、提高质量”。
政策层面已经明确，商品房库存较多的城市，政府可按需定购，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推进收购存量商品房用作保障性住房，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备也在加快落地。
然而要提振市场信心，改善楼市预期，促进金融和房地产良性循环，“白名单”及保交房工作仍是重中之重。经过各地各部门的持续推进，297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制。截至11月末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。保交房方面，截至11月底，全国保交房已交付住房324万套，保障购房人合法权益的同时，对市场预期也带来有效改善。
政府帮扶的同时，企业化债也在提速。
11月28日，旭辉控股集团宣布，合计持有适用债务未偿还本金总额约87.36%的债权人已正式签订或加入境外重组支持协议。
此外，融创、华夏幸福、*ST金科、远洋集团等一批房企在债务重组方面均取得新进展。
“房企风险出清依赖于房地产市场基本面变化，并且需要政策支持。目前来看，单纯依靠市场力量无法实现企业风险出清。”中指研究院企业研究总监刘水认为，相关部门应加快制定系统性的房企风险化解方案，助力房企风险尽快化解，促进房地产市场止跌回稳。
展望来年
持续用力稳住楼市
2024年中央经济工作会议释放出的一个重要信号就是“稳住楼市”。会议指出，有效防范化解重点领域风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
住房和城乡建设部副部长董建国近日表示，接下来，要按照中央经济工作会议要求，持续用力推动房地产市场止跌回稳。一方面，着力释放需求，因城施策落实好各项政策，加力实施城中村和城市危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；另一方面，着力改善供给，在严控增量、优化存量、提高质量上下功夫，合理控制房地产新增的用地供应，大力实施城市更新，推动房地产企业有效盘活存量用地和房产，加快转型发展。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“持续用力推动”的表述比较新颖，意味着下一步继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，“用力”也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，房地产市场要实现平稳健康发展，需要各地因城施策，出台有利于扭转供大于求局面的房地产政策，促进供求平衡，实现房地产市场止跌回稳。
追风赶月莫停留，平芜尽处是春山。如何稳住楼市？或许“以进促稳”是核心。当前，中国房地产市场正处于新旧模式转型的关键时期，我国住房发展正从“有没有”转向“好不好”，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。房地产市场高质量发展，也将为中国经济高质量发展积蓄更多动能，为建设适应人民群众新期待的“好房子”提供更有力支撑。
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