每经记者 陈植 每经编辑 马子卿
“我们正密切关注数据中心（IDC）纳入REITs的落地进展，在合适时机启动相关项目的申报工作。”一位新型基建项目投资基金合伙人向记者透露。
去年8月1日，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》）正式实施。《通知》将新型基础设施等纳入可申报的行业范围。
在业内人士看来，新型基础设施涵盖数据中心类、人工智能算力支持等基础设施项目。去年4月，证监会发布的《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》提及，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs。
这令业界普遍预期数据中心纳入公募REITs步伐正悄然提速。上述新型基建项目投资基金合伙人向记者分析说：“毕竟，随着数字经济蓬勃发展，作为数据计算处理的底层基础设施，数据中心对数据经济发展的支撑作用日益显现。此外，数据中心经营利润率相对较高，运营周期较长，也符合REITs资产对收益稳健、高比例分红的要求。”
科智咨询发布的《2023—2024年中国IDC行业发展研究报告》显示，2023年中国数据中心IDC业务市场规模达到5078.3亿元，较2022年增长25.6%，其中，传统IDC业务的市场规模达到1456.4亿元，同比增长6.4%。预计到2028年，随着AI算力需求与数据经济持续发展，国内传统IDC市场规模将超过2500亿元，2024年—2028年期间的年化复合增长率达12.6%。
记者注意到，部分产业资本早已积极运作数据中心项目发行公募REITs。去年4月18日，润泽科技发布公告披露，拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备作为底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。
一位业内人士向记者透露，尽管业界对数据中心纳入公募REITs的期望值较高，但目前尚无数据中心纳入REITs的案例。他认为，一是相关部门对数据中心运营成熟度、业绩稳定性及可持续性的要求较高，不少缺乏长期营收稳定性数据的数据中心仍需观察；二是数据中心的高能耗，也是影响它们能否纳入REITs的一大因素。
他告诉记者，前些年投产运营的部分数据中心PUE值（PUE值代表着电能利用效率，PUE值越接近于1，表示能效控制水平越高）仍达到1.5，未必符合监管部门的环保低碳运营要求。目前，部分地区已着手要求PUE值超过1.3的数据中心采取绿色低碳改造或征收差别电价，导致这些数据中心面临新的经营波动性，令监管部门采取相对谨慎的REITs发行评估举措。
记者多方了解到，为了能尽早满足公募REITs发行范畴，一方面，越来越多数据中心引入智慧化运营管理系统，进一步降低整个数据中心的能耗；另一方面，采取高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等新设备，尽可能减少设备能耗以降低PUE值。
值得注意的是，随着市场对数据中心纳入REITs预期升温，产业资本与投资资本开始“闻风而动”。去年11月，世纪互联与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台大家投资控股有限责任公司共同设立Pre-REITs基金，投向算力中心等大型数据中心资产。
据悉，这只Pre-REITs基金拟投向世纪互联位于江苏省苏州太仓市的数据中心项目，后者的运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，未来这个项目的运营IT容量有望扩展至逾300兆瓦。
上述新型基建项目投资基金合伙人告诉记者，去年下半年以来，不少资本都在积极考察投资处于Pre-REITs阶段的数据中心，尤其是机柜租售率长期保持在90%以上、客户续租率高度稳定、产权清晰、PUE值低于1.2的数据中心获得他们高度青睐。
在他看来，一旦数据中心纳入公募REITs发行，相关的Pre-REITs阶段数据中心估值也将水涨船高，给这些提前布局的资本提前带来可观的回报。
所谓数据中心（IDC），主要是指拥有高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的机房环境等设备设施，以及专业化管理、完善配套应用服务的平台。通过数据中心，IDC服务商向各行业企业客户提供互联网基础平台服务（服务器托管、虚拟主机、邮件缓存、虚拟邮件等），以及各类增值服务（场地的租用服务、域名系统服务、负载均衡系统、数据库系统、数据备份服务等）。
近年，随着数字经济蓬勃发展，加之5G、人工智能、物联网等前沿技术持续兴起，企业的数据算力与数据处理需求呈现指数级增长，催生数据中心投资建设“一浪高过一浪”。
“前些年，地方政府、电信服务商、大型产业资本与股权投资基金，甚至房地产企业与部分中小企业都争相涌入这个赛道，斥巨资在各地投资兴建数据中心。”前述新型基建项目投资基金合伙人告诉记者。这某种程度也造成数据中心运营水准不齐。比如，部分较早投产运营的数据中心没有配置配备双回路管线的备用发电机组与不间断电源及后备蓄电池，且PUE值持续高于1.4。
他透露，随着数据中心市场持续发展，过去两年进军数据中心的资本主要以大型产业资本与大型金融资本为主，这一方面有助于数据中心在建设初期就引入使用高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等设备，令PUE值明显下降；另一方面在制冷、消防、散热、稳定供电、故障预警处理等方面具有更好的成效。
记者获悉，这无形间驱动数据中心市场优胜劣汰步伐加快。对众多数据中心下游客户而言，数据中心的运营稳定性是他们最看重的指标，这需要数据中心在“风、火、水、电”（即制冷、消防、散热、持续供电）等方面具备极高的智能化运营能力，确保数据中心的故障率持续保持在最低水准。此外，数据中心的PUE值越低，对应的运营性价比更高，也是下游企业高度重视的一个指标。这也导致不少由中小企业投资建设的数据中心陆续被迫退出市场，因为后者资本金有限，难以加大制冷、消防、散热、稳定供电、故障预警处理等方面的投入，进一步提升数据中心机柜运营性价比与运营稳定性。
在这位新型基建项目投资基金合伙人看来，正是前些年数据中心运营水准参差不齐，加之部分数据中心是租赁土地厂房投资建设（租约到期就存在较大的后续运营不确定性），也是相关部门对数据中心纳入公募REITs秉承相对谨慎的态度。
记者还了解到，随着数据中心市场竞争激烈，此前数据中心还经历机柜租售价格下滑，导致部分数据中心运营业绩稳定性相应回落，这也是相关部门重点评估数据中心运营成熟度与业务营收长期稳定性的一大原因。
在业内人士看来，尽管市场竞争趋于激烈，但随着AI算力需求持续旺盛，未来故障率极低、PUE值处于行业最低值、智能化运营能力较强、客户定制化服务能力突出、配套服务齐全的大型数据中心机柜租售价格有望回升且形成更持久的营收稳定性，令其有望在纳入公募REITs方面更有概率“脱颖而出”。
记者了解到，数据中心能否纳入REITs，还与数据中心PUE值能否符合监管部门低能耗运营要求有着一定关系。
所谓PUE值，是评价数据中心能耗效率的一项重要指标，是数据中心消耗的所有能源与IT负载消耗的能源的比值。具体而言，PUE值是数据中心总能耗/IT设备能耗的比率。其中，数据中心总能耗涵盖IT设备能耗、制冷、配电等系统的能耗，其值大于1，越接近1表明非IT设备耗能越少，即能效水平越好与能耗控制能力越高。
为了积极落实社会经济低碳环保运营，不少地方政府与相关部门也积极采取行动。去年11月，北京市经信局、市发改委等部门发布《北京市存量数据中心优化工作方案（2024—2027年）》，将引导存量数据中心完成绿色低碳改造。自2026年起，对PUE值高于1.35的数据中心征收差别电价。
北京市经信局对此解释，这项工作方案将引导存量数据中心完成绿色低碳改造、转型为智能算力中心、促进绿色电力消纳，提高存量数据中心能效、碳效水平，改变本市存量数据中心“老、旧、小、散”局面，推动数据中心集约化、绿色化、智能化建设。到2027年，实现本市数据中心能效水平全面达到地方标准，年均PUE值降低至1.35以下，集约高效、绿色低碳的数据中心高质量发展格局基本形成。
对此，北京市将强化能耗在线监测和节能监察，定期更新存量数据中心台账，将PUE值高于1.35的存量数据中心纳为重点监测对象，加快完成存量数据中心改造、转型等优化工作。
上述新型基建项目投资基金合伙人认为，这意味着各地数据中心要纳入公募REIts，需先满足当地对数据中心PUE值的监管要求。但要做好这项工作，不少数据中心操作难度也不小——一方面需引入智能化运营系统，有效降低各个业务环节的能耗，另一方面需投入不菲资金投资建设高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等，显著减少设备能耗。
在他看来，尽管近年数据中心市场竞争激烈令数据中心机柜租售价格有所下降，但数据中心整体运营年化利润率仍在10%以上，令不少数据中心开发服务商与原始权益人有足够财力持续强化数据中心的环保低碳运营能力，持续降低能耗与PUE值。
“目前，越来越多数据中心原始权益人与开发服务商都意识到，只有将PUE值压低到1.2以内，才有较高概率满足发行公募REITs的准入门槛。”这位新型基建项目投资基金合伙人直言。除此之外，由于申请发行公募REITs的数据中心需“自持物业”，因此不少数据中心开发服务商都在采取举措收购物业，力争达到发行公募REITs的相关门槛。前些年，不少数据中心开发服务商为了降低投产成本，采取租赁厂房土地方式，但这类租赁物业方式难以满足REITs申请的要求，导致不少数据中心被挡在公募REITs发行的门外。
随着数据中心纳入公募REITs发行的市场预期升温，Pre-REITs投资模式悄然火热。除了世纪互联与大家投资控股有限责任公司共同设立Pre-REITs基金，众多新型基建产业投资基金都在加大数据中心Pre-REITs投资力度。
“他们一方面自主投资建设运营大型数据中心，努力强化后者的业务运营稳健性与可持续性，另一方面也在联合产业资本共同投资业务运营成熟度高、产权清晰、PUE值低于1.2、具备较高发行REITs潜力的大型数据中心。”前述新型基建项目投资基金合伙人告诉记者。此前，有多家新型基建产业投资基金找到他们，打算共同投资多家处于Pre-REITs阶段的大型数据中心，但受多重因素影响，这些资本运作合作都不了了之。
但是，这些新型基建产业投资基金仍在四处寻求产业资本，参与这些大型数据中心的Pre-REITs投资。
世纪互联相关负责人对媒体表示，作为前置权益性融资，Pre-REITs对数据中心后续发行公募REITs的促进作用，主要体现在四大方面：一是资本在一级市场提前锁定优质数据中心资产，有助于为公募REITs发行提供定制化项目或针对性的改造升级；二是通过Pre-REITs，公募REITs团队可以提前介入，降低REITs发行的前期材料准备时间成本；三是Pre-REITs能提前对具有良好潜力的数据中心项目进行筛选、培育与运营，直至成熟并符合公募REITs发行要求，为公募REITs培育优质资产与扩募储备；四是作为权益性融资，Pre-REITs能有效降低项目公司的债务水平，从而起到扩大投资规模与提高投资效率的作用。
“目前，处于Pre-REITs阶段的数据中心对投资资本的遴选要求也相当高。”这位新型基建项目投资基金合伙人告诉记者。在引入新资本提升运营能力同时，数据中心原始权益人与开发服务商还看重这些新资本能否带来新客户，进一步提升数据中心的机柜租售率与业务运营稳健可持续性，从而降低个别客户临时退出所带来的数据中心营收波动性。
他指出，当年相关部门对数据中心发行公募REITs的审核要求也在趋严，一方面会从严审核数据中心的置地、土建、能评、立项、验收、能耗指标（PUE）等材料，要求数据中心各个业务环节均实现合规运营，且拥有当地政府主管部门出具的“无异议函”；另一方面会重点考察数据中心的客户关系稳定性与营收可持续性，避免个别客户突然撤离导致数据中心营收出现明显跳水，导致REITs分红金额相应大幅缩水。
在这位新型基建项目投资基金合伙人看来，尽管Pre-REITs投资“升温”，但能符合Pre-REITs要求的数据中心数量不多。尤其是当前不少数据中心开发运营商要价较高，令部分潜在投资者打了退堂鼓。毕竟，数据中心从Pre-REITs到发行公募REITs，仍存在着诸多不确定性，这也是投资者不愿高价接盘的一大关键原因。
在全球REITs市场，专注数据中心投资运营的REITs产品数量并不多。截至2023年底，在美国资本市场，专注数据中心投资运营的REITs产品主要有两款，分别是Equinix（纳斯达克：EQIX）和Digital Realty（纽交所：DLR）；在亚太市场，涉足数据中心投资运营的工业房地产投资信托REITs主要是吉宝数据中心信托（Keppel DC Reit）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）、腾飞瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度信托（CapitaLand India Trust）等。
目前，这些涉足数据中心投资运营的REITs分红率均超过5%，跑赢其他类别REITs。因此前者为了保持较高的分红率，对收购数据中心项目设定严格的准入门槛，令运营能力处于行业顶尖水准的极少数数据中心才能概率纳入REITs收购或单独发行REITs产品范畴。
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