将裁判“红章”变为房产“红本” 北京市二中院化解保交楼项目“办证”难题

　　原标题：21说案|将裁判“红章”变为房产“红本”   北京市二中院化解保交楼项目“办证”难题

　　21世纪经济报道 见习记者郭聪聪 北京报道

　　刚刚收房的房产被查封，还即将面临拍卖变卖，这令房山区轩景家园的700多户业主犯了难。

　　曾被列入北京市“保交楼”项目清单的房山区轩景家园，是一个共有产权房项目，由于开发商与金融机构之间的股权纠纷，轩景家园的土地使用权被司法查封，并被要求拍卖偿债。除此之外，该土地使用权还早已被开发商抵押给了银行。

　　土地使用权被设定抵押、又被司法查封，这令轩景家园的业主们陷入了无法“办证”的困境之中。

　　当业主通过提起诉讼方式维护自身权益时，北京市二中院运用了“出具同意销售证明的抵押权人不得以抵押权阻碍办证”等裁判规则，并协同住建委、规自委、税务等部门，为 “保交楼”项目圆满解决了“办证”难题。同时办案人员积极协商多方主体，促使申请执行人与开发商就债务清偿事宜达成了新的还款计划和清偿方案，真正做到矛盾纠纷的“一次性解决”。

　　市二中院民一庭庭长王金龙在接受21世纪经济报道记者采访时说道：“将判决书上的‘红章’变为业主手中的房产‘红本’，中间还有很长的一段路需要走，这要求法院需要秉持实质性解纷理念，力求‘诉止于我’，以维护多方主体的切身利益。”

　　缴纳全款的七百余户共有产权住房面临法拍

　　涉诉的轩景家园小区位于北京市房山区，是一处共有产权性质的住宅项目，其中业主持有85%产权份额，代持机构代政府持有15%份额。

　　据本报记者了解，轩景家园的业主们早在三年前便全额支付了购房款项，并于2023年9月份收房，新房入住后却发现房屋、车位所在的土地已被查封。

　　原来，为筹集资金，开发商先将该地块抵押给银行进行融资，随后又用整个项目为其他金融机构的3.2亿借款设立了担保。后因开发商资金困难、债务违约，该金融机构向法院申请查封了项目小区的土地使用权，要求拍卖偿债。

　　在开发商、抵押权人、金融企业等多方利益主体反复拉扯的情况下，小区内765户住宅、195个车位，面临抵押权、司法查封的困境，导致房本迟迟无法办理。

　　王金龙法官告诉本报记者，“保办证”是“保交楼”工作的最后一环，也是最重要的一环，只有顺利完成登记，房产才能真正归属于房主。

　　运用裁判规则，要素式集约化处理多个办证“拦路虎”

　　2024年2月，两名业主选择通过提起诉讼的方式维护自身权益，这两起案件实为七百多户业主房产证办理难题的冰山一角，背后更有700多户业主办理房产证的诉求，这涉及开发商、金融企业、抵押权人、共产房代持机构等多方主体。

　　作为案件承办法官，王金龙向本报记者透露，针对这两起执行异议之诉，法院作出了“停止执行、解除查封”的判决。在两案判决后，起到了示范效应，649个业主纷纷起诉维权。市二中院在此次批量诉讼中，探索要素式审判方式，立案、执行、审判三庭紧密配合，迅速受理649案，实现了群体性纠纷集约化批量审理。

　　但要真正实现“办证”，还存在“抵押”“查封”这两个“拦路虎”。

　　王金龙法官说道，从法院“停止执行”裁判的“红章”到落到业主手里的“红本”， 还需抵押权人出具解除抵押声明，以及申请执行人解除查封。

　　对此，市二中院通过运用“出具同意销售证明的金融机构不得以抵押权阻碍办证”等裁判规则，与区住建委共同开展工作，促使抵押权人主动同意为业主解押办证，破解了办证的“抵押”难题。

　　同时，在做出示范性判决后，市二中院协同住建委、开发商、申请执行人、业主充分沟通，申请执行人与开发商就债务清偿事宜达成了新的还款计划和清偿方案。随后，申请执行人同意法院解封，顺利解除“查封”障碍。

　　同时，市二中院也与市、区两级住建委、规自委、税务局等属地主管部门建立起多元协同联动机制。在市二中院送达协执通知解除查封后，住建委、规自委、税务局开通登记办证“绿色通道”，同步推进解除抵押、解除查封、税费清缴、办证审查，最大限度压缩程序流转时间，最终仅用19天就完成了从执行异议立案到首批产权证办理工作。