（本文作者盛松成，中欧国际工商学院经济学与金融学教授）
2024年，中国房地产市场下跌状况堪比2022年。但进入2024年第四季度以来，在历经3年左右的调整后，房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待房地产市场当前的发展现状？
房地产市场的发展规律变了
从2021年7月（本轮房地产市场下跌的起点）开始并持续至今的调整，是我国房地产发展进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律，将完全不同于过去20年。
在过去，无论是2003年非典疫情期间，还是2008年国际金融危机期间，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较小。而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也发生转变。从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。我国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。
我认为，从2020年开始的最近一轮房地产调控，与国家经济转型的大背景是一致的，即深化创新驱动发展，不断增强新动能、新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。
截至2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元（其中个人住房贷款37.56万亿元，房地产开发贷款13.79万亿元），占所有信贷余额（253.61万亿元）的20.9%，而2023年末这一占比为22.1%。2019年末，房地产贷款在整个贷款余额中占比高达29.0%。我国不可能再将大量资源流向房地产市场，而应使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。
从目前来看，房地产行业遇到的最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年里下降幅度可能达到44%，这意味着行业产能大量闲置。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
中指研究院的数据显示，2014—2023年，成交的土地规划建筑面积达212.95亿平方米，但成交商品房面积仅147.08亿平方米，仍然有65.87亿平方米的潜在库存空间。
同时，分结构来看，我国商办用房的去化形势要比住宅用房更加严峻，上海商办用房去化周期甚至超过160个月，而且从过去的供应过剩发展到如今面临供应严重过剩、需求下降的双重夹击。
要缓解这个问题，只能多管齐下。
第一，在市场下行期，必然有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型，减少供应以抑制供给过剩，提升住房质量，为老百姓盖好房子。
第二，进一步扩大需求。例如，对首套房、多孩家庭购房等刚需购房加大优惠力度，包括税收、贷款利率等多个方面；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。
第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商办用房的供应方式，限制超额供应，地方政府宜结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，前瞻性地对商办空间进行合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑将一些符合标准的商业与公办用房改建为租赁住房。
未来一两年房地产或将止跌回稳
如果从2021年7月开始逐月看销售同比增速的变化，整体呈现先快速下跌、后逐步回稳的趋势。2022年4月，我国商品房销售面积同比增速为-39%，为增速的最低点，随后市场跌幅总体上逐步收窄，至2024年10月，商品房销售面积当月同比仅下降1.63%，11月当月同比增速首次由负转正，为3.25%，市场走稳的趋势较为明显。
而从2024年的情况来看，2024年房地产市场下跌情况堪比2022年，但与2022年不同的是，当年市场是加速下滑的，2024年的市场是逐步改善的。
尤其是2024年以来，为解决房地产发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等。从政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购、降低交易税、降低首付比例等，北京、上海的政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。
2024年9月中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，这是历年会议以来首次提及。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。9月底以来，房地产政策进一步放松后，月度销售改善明显，10月、11月的月度销售同比都是加速恢复的。
另外，财政部明确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流的紧张状况，促进房地产市场止跌回稳。我相信，在未来一两年内，即使房地产市场仍然下行，下行幅度也将会不断收缩，主要城市基本上都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。
展望未来，要促进房地产市场“止跌回稳”，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，因为不少政策是为应对过去20年市场只涨不跌的情形推出的，例如限购限售等，上海、深圳、北京的限制性政策仍然有放松空间。
随着市场常态化，有些只为应对当前市场下行的应急政策，例如“白名单”“收储”等，预估以后也会逐渐退出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用在房地产市场调控中。
从过去几年的发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但是能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也是有可能的。
从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，我国每年6亿~8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。2024年前11个月，我国商品住宅销售面积已达到7.2亿平方米。高频数据显示，12月的商品房销售继续呈回稳态势。
房地产市场的未来变化
房地产转入下行周期已接近3年半，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，原因是高周转对应的是商品房的高去化速度，但当前市场根本无法快速去化，高周转也就无从谈起。而高杠杆、高负债在当前的金融环境下更是不可能，必须审慎经营。
同时，2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，要是还走“规模为王、重量不重质”的老路，将会被市场淘汰。
经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率从2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，我觉得房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交付现房、降低杠杆都是很好的发展方向。
在新阶段，房地产市场可能会有五个方面的变化趋势：
一是新房规模收缩，人房转化比（住房规模与人口的比值）稳定在0.2~0.3。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征。从国外经验看，近40年纽约人房转化比平均为0.2，东京近30年平均约0.3，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2~0.3平方米。我国一线城市已经出现这一趋势。
二是二手房交易成为主导。近些年，我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入以二手房交易为主的存量市场阶段。
三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保值性要高于二手房。根据国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。
四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退、环境较差、设施老旧以及空间布局不合理的区域，进行有计划、有步骤地升级与重塑。2024年7月，国务院颁布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，强调了以人为本的核心理念，提出要深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等“里子”工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。
五是保障性住房体系将进一步完善，成为住房体系的重要支撑。保障性住房主要解决城市低收入人群以及新市民、青年住房困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体的刚性住房需求，也是为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。
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