来源：中国经营网
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道
13.1万元/平方米、12.6万元/平方米、11.4万元/平方米，在经过一年的土拍“激战”后，上海市土地市场“面粉价”一再刷新，并包揽了全国单价地王三甲。
相关统计数据显示，2024年全年，上海市土拍成交总金额达到1380.05亿元，位列全国第二，多宗地块经过超百轮竞拍才最终落锤，溢价率也不断攀升。其中，在2024年12月31日的最后一批次土拍中，7宗地块全部成功出让，总成交金额192.25亿元，徐汇龙华地块触发中止价，最终由民企宸嘉发展以40%溢价率竞得。
《中国经营报》记者注意到，在创出多项纪录背后，上海市土拍规则也在2024年迎来了大调整。从“竞价、竞品质、摇号”到部分地块“价高者得”，再到“双高双竞”，进一步吸引了开发商入局。
“面粉价”不断上涨，楼面价甚至远超全国大多数城市在售房价，2025年上海楼市将走出怎样的行情，“面包价”是否水涨船高也成为各方关注的焦点。
土拍市场“激战”2024
尽管成交规模较2023年有所下降，但上海市2024年土拍市场仍创下了多项全国纪录。
据中指研究院数据，2024年，上海市宅地成交规划建筑面积约370万平方米，同比下降59%；土地出让金1380.05亿元，同比下降37%。但在2024年上海市土拍中，诞生了最高溢价率和最高总价等多项纪录，并包揽了全国单价地王冠亚季军。
记者梳理发现，在2024年11月27日举行的上海市第七批次土拍中，浦东新区Z000602单元20B-12地块吸引5位竞买人参与竞价，经过192轮竞价触及78.76亿元的中止价，转入竞“高品质建设”指标环节。
最终，该地块由中能建城市投资发展有限公司、越秀地产、华润置地3家房企组成的联合体，以78.97亿元的总价拿下，成交楼面价为7.44万元/平方米，溢价率40.37%，同时创下了2024年上海市土拍最高溢价率和最高总价纪录。
随着土拍市场火热，上海市土地市场楼面单价也多次刷新。在2024年8月举行的上海市第四批次土拍中，绿城以总价约48亿元斩获徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼面价13.1万元/平方米，溢价率约30%，刷新了2016年融信中国在上海市创下的国内最高土地成交纪录，成为全国楼面单价新“地王”。
在2024年末进行的最后一批次土拍中，徐汇区S030501单元N06-22地块吸引4家企业竞拍，经过101轮的竞价后最终“触顶”，两位竞买人参与竞“高品质建设”指标环节。最终，民营房企宸嘉发展以43.82亿元总价拿下该地块，溢价率约40%，楼面价达12.6万元/平方米，成为2024年全国楼面单价亚军。
在2024年9月举行的第五批次土拍中，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，吸引了中海地产、招商蛇口和南通瑞城联合体、越秀地产和象屿地产联合体、保利发展和上海建工联合体等4名竞买人报名参拍，在经历163轮竞价后，最终由招商蛇口和南通瑞城联合体以总价56.6亿元摘得，楼面价11.4万元/平方米，溢价率达到31.2%，成为2024年全国楼面单价季军。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉记者，土地市场热度在一定程度上和开发商的策略有关。目前，上海市优质地块去化更加容易，开发商也大多把主要精力放在优质地块竞夺上，把土地储备逐渐腾挪为市中心的优质地块。优质地块竞争房企较多，也导致土地市场呈现两极分化局面。
政策调整带火市场
事实上，2024年，上海市土拍政策经历一系列调整，也在一定程度上影响了土拍市场表现。
记者注意到，上海市2024年第一、二批次土拍沿用了2023年采用的“竞价、竞品质、摇号”模式。但从2024年三、四批次土拍开始，上海市就对相关规则进行调整，部分地块实行“价高者得”，部分热门地块还设置了30%的封顶价，房企最后还要“赌”运气参与摇号。
2024年8月15日，上海市土拍市场规则再迎大调整，重新回到“价高者得”时代。自第五批次土拍开始，上海市对热度较高的地块实行“双高双竞”举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，竞买方满足上一个指标要求后，转入比拼下一个指标要求，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
据了解，在上述调整中，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”则对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。“第二轮竞高品质”则通过“竞装修标准”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措顺次竞买。“第二轮竞价”通过再次竞价，以“价高者得”的方式确定最终竞得人。
与此同时，2024年，上海市土拍市场还取消了施行多年的房地联动价策略。2024年6月7日，上海市规划和自然资源局发布消息称，自上海市第三批次土拍起，取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定。对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
在业内人士看来，一系列土拍规则调整使得上海市土地市场更加市场化。
中指研究院上海分析师刘卓维告诉记者，在房地联动价策略调整下，上海市土地市场热度有所回升。“相关政策调整不仅提升了土地市场的活跃度，也为房企提供了更多的投资机会，特别是对于那些资金实力较强的国央企和部分民企而言。”
“面粉价”助推“面包价”？
在2024年土拍市场屡创纪录的同时，随着热门地块后续入市，上海楼市在2025年也将迎来诸多新变化。
记者日前走访上海市多个楼盘发现，目前，上海楼市分化情况仍较明显。位于上海市嘉定区南翔板块的时代之城置业顾问告诉记者，项目每月都有加推，去化情况很好。“现在在售的房源可能春节后就没有了，所以目前没有价格优惠。”
在与时代之城相距1公里多的象屿虹桥嘉悦府营销中心，置业顾问告诉记者，项目一共有1004套房源，在2024年11月最后一期开盘后，截至目前仅有100多套房源在售，即将清盘。
“现在有年底回款指标，对于付款条件好的客户会有相应优惠，可以申请95折，能优惠20万—30万元。”该置业顾问进一步表示，符合条件的购房者还会赠送大额车位抵用券，“相当于变相送了一个车位。”
和楼市表现类似，上海市土拍市场2025年分化状况或将延续。刘卓维告诉记者，从土拍走势来看，对于核心区地块，房企仍保持较高的参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕的意愿强烈。这种趋势也表明，2025年土拍市场将继续保持较高的竞争态势。
刘卓维进一步表示，2024年，上海市土拍市场中的高溢价地块重现，“面粉价”提高导致开发成本增加，有助于项目提升产品力。依托这些高价地块开发的房地产项目，将成为2025年新房市场中的高端供应产品，或推动市区房价结构性上涨。“例如，徐汇滨江的绿城地王项目售价预计将超过20万元/平方米，徐汇龙华地块售价预计将超过18万元/平方米，中建静安大宁地块售价预计也将超过16万元/平方米。”
卢文曦也对记者表示，尽管房地联动价策略已取消，但考虑到市场供需关系，房企会让价格在一定空间内合理上涨。“市中心的土地卖一块少一块，房价合理上涨是比较健康的状态。这也将鞭策房企在拿到优质地块后要做好产品，否则如果价格、市场预期与产品质量不符，可能会面临一定的去化压力。”
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