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随着REITs二级市场价格的一路上涨，分红收益也相应下降
来源：读数一帜
文|黄慧玲 张欣培
编辑|陆玲
2025年伊始，A股市场持续震荡，公募REITs则迎来了“开门红”。二级市场价格领涨各类资产，新发REITs市场更是前所未有的火爆。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT公告，公众投资者认购倍数达到813倍，创下新高纪录。汇总战略配售、网下配售、公众配售情况，此次募集合计吸引资金规模近1300亿元。加上易方达华威农贸市场REIT，两只产品合计吸引了近2000亿元资金认购。
另一方面，随着REITs二级市场价格的一路上涨，分红收益也相应下降。2024年底以来，多只REITs发布风险提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。
“REITs主要投资者还是机构客户。除了溢价率，还要考虑相对估值的概念，类似于股票。未来资产的升值潜力也会影响当前资产的价格，但升值潜力很难衡量。”沪上一位REITs分析师告诉《财经》。
“二级市场价格越高，REITs的分红收益就越低。”一位REITs项目操盘人士受访表示，“大家炒REITs就像炒国债一样，但其实REITs的炒作风险比较高，投资REITs并不保本。”
火爆的REITs
将中证REITs指数与A股市场40只核心指数对比，可以看到REITs在2024年跟随A股上涨的基础上，又在2025年开局以少见的正收益领涨。
截至1月9日收盘，中证REITs全收益指数2025年以来上涨3.55%，同期A股核心指数中正收益的仅有北证50指数上涨1.5%，沪深300下跌3.94%，上证指数下跌4.19%，创业板指数下跌超6%，中证红利指数下跌4.39%。
从具体REITs产品来看，华夏大悦城商业REIT今年以来上涨12%，嘉实京东仓储基础设施REIT上涨10%，华夏南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥美REIT等涨幅均超8%。
REITs市场的火爆不仅体现在二级市场的表现上，新发REITs也受到市场的热烈追捧。
《财经》根据Wind（万得）数据统计，仅仅2024年这一年就发行了29 只 REITs，接近过去三年发行的总量（30只），有14只实现一日结募。发行规模也超越过往：2024年共募集资金645.67亿元，2023年为201.4亿元，2022年为419.5亿元。
进入2025年，新发REITs市场更是前所未有的火爆，刷新多项纪录。1月6日，易方达华威市场REIT和国泰君安济南能源供热REIT面向公众发售，双双实现一日结募。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT公布比例配售结果，比例低至0.123%，配售倍数达到813倍，刷新了华夏特变电工新能源REIT创下的448倍的最高纪录。
更早之前，该REIT发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。
国泰君安表示，供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点。国泰君安济南能源供热REIT的发行为投资者提供更为多元化的资产选择，也为公募REITs市场拓展了新的资产类型。
据了解，国泰君安济南能源供热REIT系首单供热项目，易方达华威农贸市场 REIT则是首单农贸市场REIT。随着C-REITs 从试点正式进入常态化发行的新阶段，基础资产类型正不断丰富。
“作为一类国际通行的配置资产，C-REITs 从 2020 年 4 月的 40号文拉开试点大幕，2021 年 6 月首批 9 只上市，到 2024年7月的 1014 号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多。”华西证券刘郁团队总结，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约100亿元。
银河证券分析师刘雅坤、周欣洋认为，“资管新规以来，居民端面临高收益资产的缺失，债市收益率的趋势性下行使得可配置的安全资产收缩，因此REITs市场的拓展升级也能够优化居民端资产配置结构，投资者对REITs的关注度不断增加。”
多只REITs提示风险
1月10日，据华夏北京保障房 REIT公告，由于基金在二级市场的收盘价与基准价累计涨幅达到50%，为了保护基金份额持有人的利益，停牌一小时。
事实上，近期已有多只REIT为了提示风险而停牌。2024年12月27日，嘉实中国电建清洁能源 REIT收盘价相较基准价累计涨幅超50%，亦发布停牌公告；12月30日，华安外高桥 REIT当日盘中成交价格上涨幅度触发10%的涨跌幅限制，次日停牌一小时。
据多家基金公司公告，基金二级市场交易价格的涨跌会导致买入成本的涨跌，并影响投资者实际的净现金流分配率。
据华夏北京保障房 REIT公告中的分析，如果投资人在首次发行时买入本基金，买入价格 2.510 元/份，该投资者的2024 年度净现金流分派率预测值为4.29%。但如果投资人在 2025 年 1 月 9 日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格为当天收盘价 3.765 元/份，那么净现金流分派率预测值将至2.86%。
嘉实中国电建清洁能源REIT也在公告中做了类似分析，净现金流分派率预测值将从初始的7.61%降至5.06%。
“我们观察到，REITs产品的风险较为明确地介于股债之间，而收益情况从绝对值水平上略偏向股市。”银河证券分析师刘雅坤、周欣洋在研报中回顾REITs二级市场表现，经历了初期上涨、波动回调、触底回升三个阶段。与此同时，REITs产品走势也产生了显著分化。
具体而言，上市以来生态环保、保障房和能源基础设施类REITs涨幅较大，高速公路、产业园和仓储物流类表现相对较差。2024年以来，大多数类型均实现上涨，仅有仓储物流类出现较大跌幅。
在上海证券基金研究中心12月30日出具的研报中，分析师孙桂平统计道，全部产权类REITs 最新估值（P/可供分配金额）为 22.96，低于中证 500，明显高于沪深 300 和中证红利。其中仓储物流 REITs 和消费基础设施 REITs 整体估值较低，而保障房 REITs 整体估值较高。特许经营权 REITs 在相同收益增速情况下，清洁能源 REITs 的内部收益率最高，其次为生态环保 REITs，最低的为收费公路 REITs。
银河证券认为，消费、地产类REITs、基建经营权类RETIs、基建产权类REITs都具备政策支持，特别是2025年政策将继续加大力度促进房地产止跌回稳以及提振消费扩内需，因此随着房地产市场趋稳、消费结构的升级与消费需求的多样化，地产和消费类REITs的规模扩张、估值提升前景可期。
“REITs 是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。”华西证券分析，短期看，一年至三年的时间段内 REITs 价格可能会有大幅波动，振幅接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。长期看，2021 年 6 月 REITs 开闸以来整体行情接近走完一波涨跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红，还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。
“整体上看，稳定类（生态环保、租赁住房、水利设施）适合配置打底，周期类（高速、能源、消费、园区和仓储物流）具有成长空间。在择券过程中，主要考虑流动性和收益测算。流通盘较小的项目，价格容易受各类因素影响产生大幅波动。比较项目现金分派率时需留意经营权类的现金分派包含提前偿还的本金。”华西证券表示。
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